juros de financiamento

Juros de financiamento: tudo o que você precisa saber sobre taxa de juros

Comprar a casa própria requer uma pesquisa apurada e o entendimento de alguns assuntos primordiais. O juros de financiamento é um deles. Assim, você fica ciente de todo o processo e consegue comprar seu imóvel com mais segurança.

Por isso, trouxemos para você tudo sobre os juros de financiamento de imóvel, como funcionam e de que forma serão cobradas as taxas de juros. 

Entender quais são os tipos de juros do financiamento e como influenciam no valor final a ser pago é fundamental para conseguir negociar bons preços.

Vamos explicar melhor as taxas de juros e a influência que exercem nos financiamentos, além de quais são os tipos de juros existentes e aqueles que se aplicam ao financiamento da casa própria. Continue lendo!

Juros de financiamento: como funcionam

Ao conceder crédito a uma pessoa, o credor – no caso os Bancos, cobram as taxas de juros de financiamento para compensar questões como risco de investimento e custos de operação ou inflação no período. 

Trata-se de uma relação entre valor financiado e período de tempo na qual o juro é definido em um percentual que incide sobre o valor inicial e influência a quantia final a ser paga.

Em um financiamento imobiliário, a dívida deve ser quitada com o pagamento de parcelas, sendo que o valor de cada uma será definido pelo preço total financiado mais a taxa de juros.

Tipos de juros de financiamento

Há diferentes formas de definir como será cobrado os juros, e isso muda de acordo com o tipo de empréstimo e financiamento. Conheça os juros de financiamento mais comuns:

Juros simples

Nesta modalidade, o acréscimo é calculado sobre o valor inicial do financiamento, expressa em porcentagem. 

Por exemplo, em um empréstimo de R$ 12.000 a ser pago em 12 parcelas de R$ 1.000, com taxa de juros de 10% ao mês, o valor de cada parcela será de R$ 1.100. Já a quantia total paga ao final será de R$ 13.200.

Juros compostos

As taxas de juros compostos, também conhecidas como “juros sobre juros”, é a taxa cobrada sobre o valor do último mês. Por isso, quando calculamos juros compostos, levamos em conta a atualização do capital. Ou seja, o juro incide não somente no valor inicial, mas também sobre os juros acumulados.

A cada prestação, a soma do preço a ser pago é feita com base no valor inicial e nos juros das parcelas anteriores. Por isso, as taxas de juros compostos podem ser uma armadilha para pessoas financeiramente desorganizadas.

Em um empréstimo de R$ 10.000 a ser pago em quatro parcelas sob regime de juros compostos de 10% ao mês, a primeira prestação será de: R$ 2.500 + R$ 2.500 / 10 = R$ 2.750. Já o cálculo da segunda parcela será baseado na quantia paga na primeira (R$ 2.750,00) — e assim por diante.

Juros compensatórios

Os juros compensatórios são um tipo de remuneração para o credor que realiza o empréstimo, sobre o qual incide a taxa de juros negociada anteriormente. Em um empréstimo de R$ 100.000 no período de 12 meses, com taxa de juros de 10% ao ano, o valor final a ser pago será de R$ 110.000.

Juros moratórios

Este tipo de taxa de juros de financiamento pode ser cobrado quando há algum tipo de quebra de acordo ou atraso no pagamento das prestações de um empréstimo ou financiamento. Trata-se basicamente de uma indenização cobrada pelo credor.

Tipos de juros de financiamento: quais são aplicáveis 

A prática de capitalização das dívidas contraídas para a aquisição de imóveis, com a cobrança de juros sobre juros, é proibida. 

Portanto, as instituições financeiras trabalham com taxas de juros simples nos financiamentos imobiliários.

Já a cobrança de juros moratórios pode ser realizada, mas deve variar de caso a caso. Nos financiamentos imobiliários, existem três formas mais comuns de se calcular a taxa de juros:

  • Taxa nominal, baseada no valor inicial do crédito concedido ao cliente;
  • Taxa efetiva, baseada na comparação de diferentes taxas praticadas no mercado;
  • Taxa real — calculada com base na taxa efetiva, ela também considera fatores como inflação acumulada no período.

Agora você já entende o básico sobre as taxas de juros do financiamento e como elas podem impactar no valor final da compra de um imóvel. 

Mas saiba que, se quiser fechar bons negócios, conseguir um financiamento envolve outras questões importantes.

Como as taxas de juros influenciam o seu bolso?

As taxas de juros de financiamento estão presentes no cotidiano mais do que podemos imaginar. Elas se relacionam a empréstimos, cartão de crédito e itens básicos que consumimos em nossas rotinas.

Por exemplo, se você utiliza o famoso cheque especial, saiba que os juros vão agir no seu débito enquanto você não pagá-lo por completo. E aí que muitas pessoas se enrolam, pois desconhecem ou ignoram o poder que uma taxa de juros tem, especialmente com o passar do tempo.

Além disso, elas também atuam nos investimentos que fazemos. Escolher entre uma taxa prefixada ou pós-fixada, por exemplo, pode ser determinante para que a rentabilidade de seus títulos seja positiva ou deixe a desejar.

Portanto, é importante ficar de olho nas mudanças que elas apresentam e também nas vantagens de cada uma dentro de um cenário específico. Conhecimento e planejamento são a chave para fazer bons investimentos.

Compreenda o que é financiamento imobiliário

Antes de iniciar a lista, é importante que você entenda como funciona o financiamento de imóveis. Financiar é pegar dinheiro emprestado de uma instituição financeira para adquirir algo.

No setor imobiliário, de maneira geral, funciona assim: o interessado paga uma entrada e solicita à empresa o crédito para pagar o restante da propriedade; o valor do empréstimo é devolvido em várias parcelas — acrescidas de juros.

Para emprestar o dinheiro, a instituição realiza uma análise financeira do comprador. O percentual de financiamento varia de acordo com o perfil do cliente, o valor da casa ou do apartamento, e a renda mensal. 

Geralmente o valor da parcela não pode comprometer mais do que 30% do que o comprador, ou que os compradores, ganham por mês.

Entenda como é calcular a parcela do financiamento

A parcela do financiamento de imóveis é dividida em três partes: a taxa de juros, a amortização e as taxas extras.

A taxa de juros serve para compensar o período em que a quantia ficou com você. O valor é influenciado por uma série de fatores, que visam calcular a probabilidade do compromisso não ser honrado. Renda, idade, histórico financeiro, entre outros critérios são avaliados. Quanto maior o risco, maior a taxa de juros.

Já a amortização é a fração da prestação que tem a finalidade de devolver ao banco o dinheiro que foi pego no empréstimo. Cada financiamento tem uma maneira de amortizar a dívida, ou seja, reduzir o saldo devedor.

As taxas extras são valores adicionados aos custos administrativos nas prestações, como o seguro. O valor dessas despesas varia de empresa para a empresa e ele é responsável pela principal variação entre elas.

Conheça os principais tipos de financiamento imobiliário

Sistema PRICE

Também conhecido como Sistema Francês de Amortização (SFA), o PRICE é um dos financiamentos mais utilizados do mundo. 

Nele, no modo tradicional, as prestações não mudam de valor do início ao fim do contrato do empréstimo. No Brasil, o financiamento foi adaptado e corrigido monetariamente. 

O indexador mais comum é a Taxa Referencial (TR), que é divulgada pelo Banco Central do Brasil.

Apesar de ser a única maneira de pagar prestações do mesmo valor durante todo o financiamento, o SFA pode ser desvantajoso: caso a renda do devedor não seja ajustada, ele pode ter dificuldades em pagar a dívida.

Sistema SAC

O sistema de amortização constante (SAC), tem como característica principal o fato de manter o mesmo valor de amortização até a última parcela. Dessa forma, como os juros são calculados sobre o saldo devedor, a prestação ficará menor com o passar dos meses.

No entanto, assim como na tabela PRICE, é possível que aconteçam correções monetárias. 

Elas podem ser de dois tipos: pré-fixada ou pós-fixada. A primeira é determinada pela empresa no momento da assinatura do contrato e costuma ter um valor maior.

Já a correção pós-fixada é feita por um indexador do mercado, geralmente a Taxa Referencial (TR), e varia conforme a situação econômica do país. Em momento de alta inflação, existe um risco de as correções também aumentarem.

O SAC, como a prestação reduz de forma gradativa, é muito popular por oferecer mais segurança para o caso de acontecer algum imprevisto no futuro — como uma redução da renda familiar, por exemplo.

Sistema SACRE

O SACRE, sistema mais utilizado no país, é uma mistura do PRICE e do SAC. Nesse tipo de financiamento, o valor das prestações sobem durante um período e depois diminuem até a quitação completa da dívida.

O reajuste é feito com base na Taxa Referencial (TR), as amortizações crescem a cada prestação paga e, consequentemente, os juros reduzem com o passar do tempo. 

Do mesmo modo que no SAC, o risco de inadimplência é reduzido, já que as prestações diminuem e existe mais chance do devedor conseguir manter o pagamento em dia.

SFI e SFH

Além de existirem várias formas de amortizar a dívida, os financiamentos também podem ser enquadrados em diferentes tipos de operação: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

Cada sistema tem suas regras e elas precisam ser respeitadas pelas instituições. O SFH, onde se enquadra o Programa Minha Casa Minha Vida, usa recursos provenientes da Caderneta de Poupança e do FGTS.

Nesse sistema, o imóvel não pode custar mais de R$ 1,5 milhão e o valor financiado não pode ultrapassar 80%. Além disso, a propriedade deve ser residencial, urbana e estar localizada na região onde o interessado trabalha ou reside.

Existe uma grande variedade de tipos de financiamento imobiliário. É essencial conhecer cada um deles para encontrar o ideal para o seu caso. Afinal, se escolher o crédito errado, é possível que você pague uma quantia considerável a mais pelo seu imóvel.

 

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