Diferença entre SFH e SFI

Entenda a diferença entre SFH e SFI e veja em qual você se enquadra

Comprar o seu primeiro imóvel e enfim ter um espaço para chamar de seu, um cantinho com as suas regras e sem precisar de pagar aluguel, é algo almejado por muitos brasileiros. Entretanto, quem optar por financiar seu imóvel, deve conhecer a diferença entre SFH e SFI.

O sonho de ter a casa ou apartamento próprio faz parte do projeto de grande parte dos brasileiros. Afinal, essa é uma compra que ainda pode ser considerada como uma forma de investimento. Por isso, neste texto explicaremos a diferença entre SFH e SFI.

Isso porque, o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) são as principais formas de conseguir seu novo lar com a facilidade de dividir o valor em várias prestações. A uma taxa de juros mais baixa.

Veja como funciona cada um destes modelos e quais as principais diferenças entre eles.

Aproveite para dar uma olhada nas principais vantagens e desvantagens dos dois tipos de financiamento. Vamos lá?

O que é o Sistema Financeiro de Habitação (SFH)?

O SFH foi criado pelo Governo Federal com a instituição da lei número 4.380, de 21 de agosto de 1964.

O objetivo é oferecer o suporte necessário para cumprir com um dos direitos sociais da nossa constituição: a moradia.

O perfil principal do cidadão atendido por este sistema são as famílias de baixa renda. Mas também pode ser usado por uma parte das pessoas que integram a classes médias.

Com um teto de 1,5 milhões de reais para o valor total do imóvel a ser financiado, o Sistema Financeiro de Habitação oferece também alguns programas habitacionais, como o Minha Casa Minha Vida.

O fundo que ampara este sistema chega da seguinte forma: 70% do resultado do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) e do resultado do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) é destinado para a habitação. Deste valor, 80% é repassado ao SFH.

Veja como realizar financiamentos por este sistema

Existem diversos critérios com relação à pessoa que vai pedir o empréstimo pelo SFH, como:

  • Ter, pelo menos, 3 anos de contribuição ao FGTS;

  • Estar com o nome limpo tanto no Serasa e SPC, quanto nos bancos de dados do Banco Central, como o SCR (Sistema de Informação de Risco de Crédito do Banco Central do Brasil);

  • Comprovar renda que não comprometa a quitação das parcelas do financiamento.

Caso você preencha todos os requisitos, ainda é preciso conferir a situação do imóvel. Que não pode ter sido beneficiado por outro financiamento do FGTS nos últimos 3 anos. Também deve estar de acordo com a descrição técnica apresentada e também ser devidamente registrado no cartório de imóveis.

Para financiar a quitação do seu apartamento ou casa pelo SFH, ainda é preciso morar ou trabalhar na mesma região que o imóvel a ser financiado, por pelo menos 1 ano.

Para conseguir o financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação, você pode procurar alguma das diversas instituições que estão autorizadas a usar o SFH. Por exemplo:

  • Bancos múltiplos;

  • Bancos comerciais;

  • Caixas econômicas;

  • Caixas militares;

  • Sociedades de crédito imobiliário;

  • Associações de poupança e empréstimo;

  • Companhias hipotecárias.

As taxas de juros variam de acordo com cada instituição financeira. Por isso, é fundamental dar uma pesquisada antes para ver qual delas será mais interessante no momento da solicitação.

Será necessário reunir uma documentação bem completa sobre você. Como seus dados pessoais, rendimentos e comprovação de contribuição para o FGTS. Você também precisará apresentar informações sobre o vendedor e sobre o imóvel.

Após a aprovação dessa análise de documentos, será o momento de fazer um laudo do imóvel. Para isso, um engenheiro ou arquiteto confere pessoalmente diversos detalhes de uso do local.

Finalmente, é hora de comparecer no banco, junto ao vendedor, para a assinatura do contrato.

Descubra a diferença do cálculo das parcelas

Uma dúvida comum entre os compradores, é sobre o valor que você precisará pagar em cada prestação do seu novo imóvel.

Devido a essa curiosidade, é comum que os sites dos bancos ofereçam uma estimativa das mensalidades de acordo com o valor do imóvel e valor que será parcelado. Entretanto, existe um conceito muito importante nessa hora e que faz toda a diferença, que são as opções de financiamentos.

Você pode escolher fazer o financiamento por uma destas duas opções:

  1. Amortização: o SAC (sistema de amortização constante) calcula o valor da prestação de acordo com o valor que ainda está em aberto e a quantidade de meses para a conclusão do pagamento. Por isso, a primeira prestação costuma ser muito maior que a segunda alternativa.

  2. Price: também conhecido como sistema francês de amortização, a tabela Price oferece um valor fixo das parcelas. No início, os juros são bem mais altos, porém, vão amortizando ao longo da quitação.

Basicamente, a diferença entre as duas modalidades é que a tabela Price tem as primeiras parcelas mais baixas que a amortização.

Em contrapartida, o modelo da tabela Price costuma sair bem mais caro que o da amortização, ao somar o valor de todas as parcelas.

O que é o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)?

A lei de número 9.514, de 20 de novembro de 1997, dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). O principal objetivo deste instrumento foi criar uma forma de ajudar brasileiros que não cumprem os requisitos do SFH a realizar a compra.

Isso inclui desde pessoas que não contribuíram com o FGTS, até imóveis que ultrapassam o teto estabelecido pelo SFH (1,5 milhão de reais).

A taxa de juros do SFI ser superior às taxas praticadas nas parcelas financiadas pelo Sistema Financeiro de Habitação. Mas, elas ainda são baixas se comparadas às tarifas de outras linhas de crédito praticadas no mercado. Variando de 12% a 16% ao ano.

Os recursos que formam o SFI são provenientes de grandes investidores com ativos em fundos de pensão, de renda fixa, bancos de investimento e seguradoras.

Além de conseguir atender a uma necessidade com soluções de financiamento até mesmo para o mercado de imóveis mais caros, o SFI também pode ser direcionado para a compra parcelada de imóveis rurais ou com finalidade comercial.

Outro aspecto do SFI é a alienação fiduciária, que é um modelo que prevê a retirada do imóvel no caso de inadimplência.

Esse sistema abriu o mercado imobiliário (construtoras, incorporadoras e instituições financeiras) para o mercado de capitais.

Com o SFI ainda surgiram

  • Securitizadoras: são empresas “investidoras” que compram créditos imobiliários, concedendo dinheiro para a compra ou construção de imóveis;

  • CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários): pode ser considerado um novo tipo de imobiliário. Ele funciona da seguinte forma, a securitizadora emite esse papel para a captação de novos investidores dos financiamentos.

Devido ao CRI e o aumento da demanda por investimentos de renda fixa mais lucrativos que a poupança, o SFI tem tido cada vez mais a procura de investidores. O que fortalece essa linha de crédito, deixando-a mais fácil de ser contratada.

Assim como o SFH, o Sistema de Financiamento Imobiliário também conta com etapas para envio de proposta, contratação do serviço e concessão do crédito, que é muito parecido com o primeiro.

O que vai ser diferente, será a documentação que, nesse caso, não será necessário documentos para comprovar limite de renda ou vínculo ao FGTS, por exemplo.

Qual é a diferença entre SFH e SFI?

Apesar de os dois sistemas terem sido criados com o objetivo de fortalecer o setor de habitação do Brasil. Existem algumas diferenças entre eles.

Enquanto o SFH tem apenas finalidade residencial e aceita apenas pessoas físicas em seu cadastro, o SFI contempla tanto pessoas físicas, quanto jurídicas. E financia também imóveis comerciais e rurais.

Outra diferença entre SFH e SFI, é que, apesar de ambos poderem ser financiados em até 35 anos. A taxa de juros do SFH tem um limite de 12% ao ano, enquanto a do SFI é livre para negociação. O que pode gerar surpresas, caso você não fique atento a este detalhe na leitura do contrato.

Além disso, outra diferença é que o SFH só financia imóveis com um valor limite (1,5 milhão de reais) e no SFI o valor é ilimitado. Assim como o comprometimento da renda para o pagamento das parcelas, no SFH se destina a 30% e no SFI não há limite de comprometimento.

Ainda pensando nas diferenças entre o Sistema Financeiro de Habitação e o Sistema de Financiamento Imobiliário, entra o tipo de garantia

No caso do SFH, você pode escolher a hipoteca do bem ou a alienação fiduciária, o que gerará um contrato particular com poder de escritura pública. Já no SFI, a única opção de garantia do imóvel é a alienação fiduciária e o único tipo de contrato é a escritura pública.

Quais são as vantagens e desvantagens de cada um?

Se olharmos para o SFH, vemos muitas vantagens. Como o limite da taxa de juros ao ano de 12%, a possibilidade de usar a alienação fiduciária como garantia e até mesmo o teto com uma faixa de preço dos imóveis. Do mesmo modo, é possível que o sistema contemple um número maior de pessoas.

Entretanto, ele é um processo mais burocrático e exige uma documentação maior. É preciso ter a comprovação de todos os requisitos necessários, para que desta maneira, você e o imóvel desejado se enquadrem nas condições do financiamento.

Outra desvantagem está no comprometimento da renda. Que não pode ultrapassar 30% e ainda no valor financiado, que não costuma ser maior que 70% do valor do imóvel.

Isso significa que, para se beneficiar com o SFH, você precisará ter em mãos pelo menos 30% do valor do imóvel para dar de entrada.

Já o SFI também tem muitas vantagens. Como a chance de financiar imóveis residenciais, comerciais, mistos e rurais, independentemente do valor do bem. Outro ponto positivo é que não existe um limite do comprometimento da renda. Podendo, assim, financiar a compra de um segundo imóvel.

As principais desvantagens do Sistema de Financiamento Imobiliário estão no fato de não ter um limite na taxa de juros. Outro ponto é que apesar de não haver tanta burocracia, logo existe a necessidade de uma comprovação de renda, que considera informações em bancos de dados sobre o perfil do consumidor como o Serasa e o SPC.

Conclusão

É importante entender a diferença entre SFH e SFI para saber quais pontos você precisará observar na hora da contratação.

Entretanto, vale ressaltar que não será você quem escolherá qual dos dois sistemas prefere para o financiamento na compra do seu imóvel. Por isto, a modalidade será indicada de acordo com o perfil do comprador e do imóvel.

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