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Desconto do ITBI no primeiro imóvel: tudo que você precisa saber

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal que deve ser pago na aquisição de um imóvel. O que poucos sabem é que é possível conseguir desconto do ITBI no primeiro imóvel.

Muita gente não sabe disso, pois é uma lei pouco divulgada. Mas o comprador que for adquirir um imóvel pela primeira vez em sua vida, tem direito a pagar somente a metade da taxa de registro de escritura no Cartório de Registro de Imóveis.

O problema é que os próprios cartórios não informam isso aos compradores de primeira viagem. O que os leva a pagar o ITBI de forma integral.

Para quem for comprar o imóvel pelo programa Minha Casa Minha Vida, o desconto do ITBI é diferenciado. O artigo 42, a lei 11.977/09, garante aos compradores:

  • 75% para os prédios do FAR (Fundo de Arrendamento Residencial) e FDS (Fundo de Desenvolvimento Social);
  • 50% para atos relacionados aos demais imóveis do Minha Casa Minha Vida.

Quer descobrir como conseguir o desconto do ITBI no primeiro imóvel? Confira neste artigo como a lei funciona e quais as condições necessárias.

Vamos lá?

O que é ITBI e como ele é aplicado?

Como explicado anteriormente, o ITBI é um tributo municipal arrecado no ato da compra de um imóvel.

Este imposto oficializa o processo de compra e venda de um imóvel, seja casa ou apartamento. E somente após o seu pagamento é que o processo é considerado válido pela prefeitura da cidade aonde se localiza o imóvel.

Se o ITBI não for pago, a posse do imóvel não poderá ser transmitida do vendedor, para o comprador do imóvel.

Para que o pagamento do ITBI possa ser liberado, geralmente é necessário que sejam reunidos uma série de documentos.

É a partir do ITBI que o imóvel será regularizado nos registros do município e garantir o acesso aos serviços públicos, como abastecimento de água e luz.

O pagamento do ITBI ocorre sempre que for realizada a transmissão de posse de um imóvel. Ou seja, também pode ser necessário o pagamento em caso de herança, quando o imóvel é passado para o nome de outra pessoa.

Inclusive, mesmo para APs comprados na planta, é preciso fazer o pagamento do ITBI. Concretizado a transmissão da posse da construtora, para o novo dono do imóvel.

O valor do ITBI é calculado sobre o valor venal do imóvel, aquele que vem na guia do IPTU e é definido pela prefeitura da sua cidade.

É válido lembrar que a taxa do ITBI varia de cidade para cidade.

A seguir, listamos alguns exemplos de taxa de ITBI em municípios de Minas Gerais.

  • Belo Horizonte: 3,0%
  • Contagem: 2,75%
  • Betim: 2,0%
  • Uberlândia: 2,0%

Em alguns municípios, a alíquota do ITBI pode ser isenta ou diminuir, conforme condições de financiamento, como através do Minha Casa Minha Vida, por exemplo.

Outro modo de conseguir descontos é quando o pagamento do ITBI for relativo ao primeiro imóvel de uma pessoa. O que iremos começar a abordar em mais detalhes a partir do tópico seguinte.

Como funciona o desconto do ITBI no primeiro imóvel?

Com a intenção de incentivar a compra do primeiro imóvel por mais pessoas, o governo federal passou a conceder desconto no ITBI para compradores de imóveis de primeira viagem.

Mas este desconto, por mais que ainda seja desconhecido por muita gente, não é novo. O desconto do ITBI no primeiro imóvel já é algo válido no Brasil desde 1973.

O desconto é previsto na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973). Segundo o artigo 290 desta lei, que teve a redação posteriormente alterado pela Lei 6.941 de 1981:

“Art. 290. Os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, serão reduzidos em 50% (cinquenta por cento).”

Desta forma, para quem for adquirir um imóvel pela primeira vez, as taxas de cartório que envolvem a emissão do ITBI poderão ser descontadas em até 50%. Fique de olho, hein?

Mesmo sendo um desconto previsto na lei brasileira há quase 50 anos, muita gente que está comprando um imóvel pela primeira vez na vida. Por isso, não conhece este desconto.

Isto porque, quando vão ao cartório com a documentação de compra do primeiro imóvel e solicitando a emissão das guias do ITBI, muitos compradores não são informados que possuem esse direito.

Em quais situações é possível ter o desconto do ITBI?

Para a aplicação do desconto do ITBI no primeiro imóvel, algumas regras devem ser seguidas:

  • O imóvel deverá ser a primeira aquisição habitacional da pessoa;
  • Além disso, o imóvel deve ter fins exclusivamente residenciais.  Ou seja, imóveis comerciais ou que sejam voltados para locação, por exemplo, não estão aptos para este desconto;
  • Outra regra é que o imóvel deve ter sido financiado pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação), no qual o programa Minha Casa Minha Vida se encaixa, por exemplo.

Ah! O desconto do ITBI no primeiro imóvel poderá ser ainda maior no caso de imóveis financiados pelo Minha Casa Minha Vida.

Esta regra foi definida pela Lei 11.977 de 2009. Que em seu artigo 43 definiu os descontos das taxas de cartório do ITBI, conforme a faixa de renda do comprado:

  • 80% de desconto para imóveis residenciais financiados por famílias com renda mensal entre 6 a 10 salários mínimos;
  • 90% de desconto para imóveis residenciais financiados por famílias com renda mensal entre 3 a 6 salários mínimos, e;
  • Isenção total das taxas, para famílias com renda mensal inferior a 3 salários mínimos.

O que é SFH (Sistema financeiro de Habitação)?

O SFH – Sistema Financeiro de Habitação – foi criado pela Lei 4.380 de 1964. Desde então, se constituiu como o principal sistema de financiamento de habitação do Brasil.

O sistema utiliza recursos das contas de poupança e do FGTS, para financiar a compra e a construção de casas e APs ao redor do país.

Entre os programas que fazem parte do SFH está o Minha Casa Minha Vida. Que já é um dos maiores programas habitacionais já realizados em nosso país.

Vale a ressalva que, para conseguir desconto do ITBI no primeiro imóvel, é preciso que este esteja sendo financiado por algum programa do SFH.

Ah! E se quiser saber tudo sobre o programa Minha Casa Minha Vida, não deixe de ler nosso guia completo clicando aqui. 

Quais documentos sãos necessários para obter desconto no ITBI?

A Lei de Registros Públicos aponta que, para conseguir o desconto do ITBI no primeiro imóvel existem algumas regras.

O proprietário deve preencher uma declaração de próprio punho ao cartório, afirmando que aquele se trata de seu primeiro imóvel.

Muitos cartórios já possuem modelos deste tipo de declaração, bastando você solicitar ele, quando for emitir a guia do ITBI.

Vale a ressalva de que mentir neste processo poderá ser enquadrado como crime. Por isso, apenas solicite este desconto caso você realmente tenha direito a ele.

Não deixe de levar também um documento com foto, como carteira de identidade ou CNH e seu CPF.

É possível obter outros descontos no ITBI?

Além dos descontos nas taxas de cartório, é possível conseguir outras formas de economizar com o ITBI na compra de um imóvel.

Por exemplo, em algumas negociações de compra.  Há o acordo de que o ITBI seja dividido entre comprador e vendedor. O que é permitido pela legislação brasileira.

Outra forma de conseguir descontos ou mesmo isenções no pagamento do ITBI é quando o valor do imóvel é abaixo do mínimo que a prefeitura de sua cidade coloca, para ser cobrado o ITBI.

Em Belo Horizonte, por exemplo, imóveis como valor venal abaixo de R$ 16 mil são isentos da cobrança de ITBI. (2019)

O que é preciso pagar a mais para registrar meu primeiro imóvel?

Além do ITBI, outras taxas podem ser aplicadas à compra do primeiro imóvel. Tais como:

  • Escrituração, que é a formalização do acordo de compra e venda do imóvel;
  • Registro, que é o documento que garante a transmissão de posse do imóvel para o comprador;
  • Comissão de corretagem, que é um valor praticado pelas corretoras de imóveis que intermediam a compra e que varia entre 6% a 8%;
  • SATI (Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária), que é um valor geralmente cobrado pelas construtoras, quando ocorre a compra de imóveis na planta.

Passo a passo para realizar o pagamento do ITBI

O ITBI deve ser pago por toda compra de imóvel envolvendo uma pessoa física. O momento certo para realizar o pagamento depende das exigências de cada prefeitura. Por isso, pesquise e confira junto com a prefeitura e cartórios de sua cidade.

Por exemplo, na prefeitura de Belo Horizonte, a emissão do guia do ITBI pode ser emitido no próprio site da PBH. E o pagamento feito em bancos conveniados com a prefeitura.

E nada de adiar o pagamento do ITBI, hein? A transferência do imóvel só será realizada após todo o tramite. O imóvel só será seu após a quitação de todos os valores devidos.

É preciso pagar escrituras públicas?

A escritura pública é cobrada somente por pessoas que irão comprar o imóvel à vista. Quando o imóvel será financiado, o contrato com o banco será válido como uma escritura.

Quem faz financiamento com a Caixa Econômica Federal, poderá incluir o valor do empréstimo os gastos com ITBI e registro. O que significa que além do valor para pagar o imóvel, é possível pegar um valor a mais para pagar essas despesas.

Planejando o pagamento do ITBI no primeiro imóvel.

Como podemos ver, não tem como fugir do ITBI.

Por isso, ao planejar a compra do seu primeiro imóvel, é interessante também reservar um valor aproximado dos impostos e documentação para receber o imóvel.

Durante a aquisição do imóvel, procure se informar sobre as políticas de pagamentos e descontos na prefeitura da sua cidade. Também é importante frisar que não é possível parcelar o pagamento dos impostos.

Transações imobiliárias podem parecer algo complicado. Mas, é tudo uma questão de pesquisar e se preparar. É importante ficar de olho em todos os impostos, alíquotas e documentos necessários para realizar a compra do imóvel.

Conclusão

Quem compra um imóvel pela primeira vez pode até ser surpreendido pelos valores que se somam. São vários impostos e taxas e, para não ser surpreendido, é preciso saber o que deve ser pago.

Bem como, quais são os seus direitos neste processo. Como o desconto do ITBI no primeiro imóvel.

É importante ressaltar que, caso você realize o pagamento do ITBI sem pedir os descontos aos quais tem direito, não poderá pedir este reembolso no futuro.

Por isso, se for comprar o seu primeiro imóvel, não deixe de correr atrás dos seus direitos e de economizar um pouco, no momento da realização do sonho do primeiro AP.

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